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地少钱多,人可不傻——为什么地再贵都有人拿?

时间:2022-06-06 22:36:01 来源:m6米乐App官网下载安卓版 点击:

本文摘要:一块热点地块有可能拉高股价,这样,用股票或者股权质押融资,就可以迪达更好的现金;一块高估值的土地,也可以作为标的物发债、放信托,这些新的逆向赚的途径,实质上都转变了开发商原先的盈利闹模式。秋天果然是进账的季节。尽管那边厢深圳早已喊了房价碾压大北京的豪言,但在土地市场,完全没谁能偷走北京的强大风头。于是,进账的季节就出了地王的季节,趁此机会石榴庄、接着是孙河,然后东坝,这些新的地王们频密创下着纪录以及市场的长时间理解。 你一定有一个疑惑为什么地再行喜都有人拿?

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一块热点地块有可能拉高股价,这样,用股票或者股权质押融资,就可以迪达更好的现金;一块高估值的土地,也可以作为标的物发债、放信托,这些新的逆向赚的途径,实质上都转变了开发商原先的盈利闹模式。秋天果然是进账的季节。尽管那边厢深圳早已喊了房价碾压大北京的豪言,但在土地市场,完全没谁能偷走北京的强大风头。于是,进账的季节就出了地王的季节,趁此机会石榴庄、接着是孙河,然后东坝,这些新的地王们频密创下着纪录以及市场的长时间理解。

你一定有一个疑惑为什么地再行喜都有人拿?带着这个问题,攸克君咨询了近期参予土地竞买的多个地产商朋友,他们的逻辑,令其这个疑惑豁然开朗。这件事,近不是不拿地团队就没有活儿干那么非常简单。第一个原因,在土地资源匮乏的前提下,拿地仍然是非常简单的经营不道德,而演变占据资源的战略自由选择。以9月8日东坝地块竞拍最后落败者龙湖、保利、先河联合体来看,皆在北京东坝地区有项目。

所以,从战略角度考虑到,如果在一些土地供应量集中于、且未来需要构成交易量集中于的版块或者地区,倒数提供土地,其对于资源集中于占据的意义是十分极大的。更加最重要的是,如果这种战略布局构建,实质上是对整体成本的一种摊薄。前期同区域的自己的项目,有可能因为自己在后期刷出的地王而涨价受益,如果把这些项目总计一起闹,虽然拿地王的资金消耗甚大,但却有多个项目同时分摊,收益也就能提高一起。

某种程度的道理,基础设施和环境的成熟期,也可以让自己的多个项目受益。但是,这种所谓战略性的资源独占,只经常出现在那些土地供应集中于,未来受到影响集中于、未来交易量集中于的地区。

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第二个原因,地价预期价格的计算出来方式在转变。我们习惯中指出的开发商计算出来地价的方式,是按照同区域内现行销售价格展开倒算得出结论的。

但是,现在的大开发商拿地时,早于早已不这么闹了。现在的闹方法是,对于热点地块,这块土地的预期价格,参照同时期其他热点地块土地出让价格。

举例说道,在9月8日东坝地块上映之前,石榴庄地块的楼面价超过了5万多元/平方米,这种新的闹逻辑就是,连石榴庄地块的楼面价都到了5万了,那东坝得值多少钱?所以,这种地王之间比价定价的逻辑,大自然是多贵的地都有人卖。第三个原因,开发商对产品形态的估值体系多元化。最近成交价的几个高价地块来看,配建的公建业态,比例不较低。

按照我们的传统理解,公建颇高住宅的估价低,最少要打个八折,所以,原本的价值评判体系中,配建公建较为多的地,都不被看作是好地块。但是,现在很多开发商对公辟的估值多元化了。在前期核算的时候,把公建按照住宅1:1的价格展开测算。这个逻辑只不过是,城市核心区的住宅地块越来越少,未来的市场需求,很有可能必须通过公创建项上的公寓来解决问题一部分,现在上海的陆家嘴就有这样的情况,这种公寓的价格,基本与住宅持平。

所以,这种逻辑下,你就能看见首创在西北旺,为一块公建配建比例甚大的地块,还是出有了高价。第四个原因,热点地块基本只有上市房企才有实力参予竞买,这实质上转变了原先开发商的盈利模式。

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传统的盈利模式是拿地研发销售,靠利润赚。但是,现在,对于大房企和上市房企来说,股价可以赚,拿地之后的金融和资本运作,也能变向赚。

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